Spesso accade che quando si decide di mettere in vendita un immobile emergano problematiche che fino a quel momento erano rimaste invisibili. Piccoli ampliamenti, modifiche interne non dichiarate, difformità tra lo stato reale e la planimetria catastale o interventi eseguiti senza titolo possono trasformarsi in veri ostacoli nella fase della compravendita. Ciò che fino a quel momento sembrava irrilevante può rallentare, complicare o addirittura impedire la vendita dell’immobile, soprattutto se l’acquirente richiede certificazioni, mutui o garanzie urbanistiche.

In molti casi, si tratta di abusi edilizi che, se non regolarmente sanati, diventano una scocciatura: il Comune potrebbe segnalare le irregolarità, richiedere integrazioni, imporre sanzioni economiche o addirittura ordinare il ripristino dello stato legittimo. Tutto ciò comporta ritardi, spese impreviste e un aumento dello stress legato alla compravendita.

Per fortuna, ogni problema ha una soluzione. La sanatoria edilizia permette di regolarizzare gli interventi non autorizzati, riconoscendo ufficialmente la legittimità dell’opera e rendendo l’immobile pienamente conforme alle norme urbanistiche ed edilizie. Eseguendo la corretta procedura, è possibile eliminare ogni ostacolo legale e amministrativo, tutelare il valore del bene e semplificare la vendita.

In questa guida ti spiegheremo nel dettaglio come procedere per ottenere una sanatoria edilizia facile, veloce e sicura, illustrando i passaggi necessari, i requisiti da rispettare e il ruolo fondamentale dei professionisti tecnici. In questo modo potrai affrontare la vendita con la certezza che l’immobile sia completamente in regola, evitando sorprese dell’ultimo minuto e tutelando pienamente il tuo patrimonio.

Cos’è la sanatoria edilizia (spiegata semplice)

La sanatoria edilizia è una procedura amministrativa che permette di regolarizzare un immobile quando la sua situazione attuale non corrisponde a ciò che era stato originariamente autorizzato attraverso i permessi edilizi presentati al Comune. In altre parole, serve per “mettere in regola” lavori eseguiti senza il corretto titolo edilizio, ma che risultano comunque conformi alle norme urbanistiche ed edilizie.

La normativa di riferimento è contenuta nel Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), in particolare nell’articolo 36, che disciplina il Permesso di Costruire in sanatoria. Il procedimento, noto come sanatoria edilizia o regolarizzazione edilizia, consente di ottenere un riconoscimento formale della legittimità dell’opera, anche se inizialmente eseguita senza autorizzazioni.

All’interno del Testo Unico sono previste diverse modalità di regolarizzazione, che variano a seconda del tipo di intervento e della gravità dell’irregolarità: dal Permesso di Costruire in sanatoria (art. 36) per le opere maggiori, alla SCIA in sanatoria (art. 37), fino alla CILA tardiva (art. 6-bis) per gli interventi minori. In tutti i casi, la procedura prevede la presentazione della documentazione tecnica e progettuale necessaria e l’applicazione di una sanzione economica proporzionata all’irregolarità commessa. Lo scopo della legge è chiaro: evitare la demolizione di opere che sarebbero state autorizzabili se solo fosse stata seguita la corretta procedura amministrativa.

La regola d’oro: Il principio di “doppia conformità”

La sanatoria edilizia può essere concessa solo in presenza di precisi requisiti di legge. Tra questi, il più importante è il principio della doppia conformità, previsto dall’articolo 36 del D.P.R. 380/2001. Senza doppia conformità, la sanatoria non può essere rilasciata.

Ma cosa significa concretamente “doppia conformità”? Significa che l’opera oggetto di sanatoria deve rispettare due condizioni fondamentali:

Conformità al momento della realizzazione: l’intervento doveva essere compatibile con gli strumenti urbanistici e le norme edilizie in vigore quando è stato realizzato. In pratica, se al momento della costruzione il piano regolatore non permetteva quel tipo di opera, non è possibile sanarla oggi.
Conformità al momento della richiesta di sanatoria: l’opera deve rispettare anche le norme edilizie e urbanistiche attualmente in vigore. Quindi, anche se in passato sarebbe stata ammissibile, se oggi la normativa è cambiata e non la consente più, la sanatoria viene comunque negata.

Questa doppia verifica garantisce che vengano regolarizzati solo gli interventi realmente compatibili con il territorio, evitando che la sanatoria diventi un escamotage per aggirare le regole urbanistiche.

Un aspetto spesso sottovalutato è che l’onere della prova ricade completamente su chi richiede la sanatoria. È il proprietario o il tecnico incaricato che deve dimostrare in modo certo e documentato quando l’opera è stata realizzata e che fosse conforme alle norme dell’epoca.

Il TAR (Tribunale Amministrativo Regionale) ha ribadito che non bastano semplici dichiarazioni di terzi o testimoni: le testimonianze, da sole, non hanno valore oggettivo se non supportate da riscontri attendibili. Servono prove concrete e verificabili, come:

fotografie datate
perizie tecniche asseverate
documenti catastali storici
atti notarili
autorizzazioni pregresse
certificazioni urbanistiche dell’epoca

Solo attraverso documentazione certa si può dimostrare che l’opera esisteva prima dell’introduzione di eventuali vincoli (ad esempio, paesaggistici o urbanistici) e che rispettava le regole del tempo.

Se il richiedente non fornisce prove sufficienti, la sanatoria non viene concessa. In questi casi:

l’abuso resta tale
il provvedimento repressivo (ad esempio, l’ordine di demolizione) rimane pienamente valido
non è possibile “regolarizzare” con giustificazioni o testimonianze informali

Esempi pratici: quali abusi si possono sanare?

Esistono diverse categorie di irregolarità urbanistico–edilizie che, se compatibili con la normativa, possono essere regolarizzate. Prima di procedere e analizzare nel dettaglio tutti gli esempi pratici su ogni tipo di abuso sanabile, facciamo un breve excursus su tutti i casi che NON si possono sanare:

Nuove costruzioni mai autorizzate e non conformi urbanisticamente
Ampliamenti eccessivi che superano gli indici di edificabilità
Opere su immobili vincolati (paesaggistici, storici) senza autorizzazione
Abusi in aree dove oggi non si può più costruire (es. fascia di rispetto stradale, area demaniale)
Opere totalmente incompatibili con PRG (piano regolatore)

Nel caso il tuo immobile rientri in una di queste casistiche, l’unica speranza resta quella di attendere la pianificazione di un ipotetico futuro condono (l’ultimo risale al lontano 2003), che permetterebbe a tutti i cittadini proprietari di immobili di fare richiesta di sanatoria anche su quegli abusi edilizi che non possiedono la doppia conformità.

Nel prossimo paragrafo avremo modo di approfondire tutto ciò che c’è da sapere sul condono e le relative differenze con la sanatoria, adesso, invece, è il momento di elencare tutti gli esempi concreti riguardanti le varie categorie di abusi edilizi che è possibile sanare.

Opere realizzabili ma eseguite senza titolo abilitativo

Sono interventi che avrebbero potuto essere autorizzati, ma sono stati eseguiti senza presentare la CILA, la SCIA o il Permesso di Costruire.

Hai demolito un tramezzo interno per unire cucina e soggiorno senza presentare CILA.
Hai realizzato una tettoia di 20 mq nel giardino senza chiedere il Permesso di Costruire.
Hai aperto una nuova finestra in facciata senza presentare SCIA.

Se l’intervento risulta conforme alle norme urbanistiche attuali può essere sanato.

Opere eseguite con titolo errato o incompleto

Il titolo edilizio è stato presentato, ma non adeguato al tipo di intervento o non aggiornato alle modifiche in corso d’opera.

Hai presentato una CILA, ma l’intervento richiedeva una SCIA
Hai ottenuto un Permesso di Costruire per un ampliamento di 10 mq, ma ne hai realizzati 15 senza variante
Durante i lavori hai modificato la disposizione delle finestre senza aggiornare il progetto depositato

Se la variante è conforme alle norme precedenti e attuali può essere sanata (SCIA o permesso in sanatoria).

Difformità parziali rispetto al progetto approvato

La costruzione è autorizzata ma realizzata in modo diverso dal progetto depositato.

Altezza interna aumentata (es. 2,70 m invece di 2,60 m)
Spostamento di una scala o di una porta
Dimensioni delle stanze leggermente diverse da quelle autorizzate
Modifica della pendenza del tetto

Se l’opera resta conforme agli indici urbanistici può essere sanata.

Mutamento non autorizzato della destinazione d’uso

Anche se l’immobile è legittimo, la funzione dell’ambiente è stata cambiata senza permessi, con o senza opere.

Un garage trasformato in taverna o stanza da letto
Un negozio convertito in abitazione
Un sottotetto “non abitabile” trasformato in mansarda

Se il cambio d’uso è consentito dallo strumento urbanistico attuale e precedente si può sanare (spesso con SCIA o permesso in sanatoria).

Piccoli ampliamenti o volumi tecnici non autorizzati

Aggiunta di spazi limitati, spesso a servizio dell’abitazione.

Realizzazione di un ripostiglio esterno di 5 mq.
Veranda chiusa con infissi su un balcone.
Locale caldaia o vano tecnico aggiunto senza titolo.

Se l’ampliamento rispetta gli indici volumetrici è possibile procedere con la sanatoria.

Opere di manutenzione straordinaria strutturale senza autorizzazione

Lavori che incidono su strutture portanti, eseguiti senza progetto strutturale.

Apertura di un vano porta su muro portante.
Rinforzo di solai o travi senza deposito al Genio Civile.
Inserimento di pilastri o cordoli.

Se le opere rispettano le norme antisismiche, viene presentata una perizia e in questo modo si può procedere con la sanatoria.

Qual è la differenza tra condono e sanatoria?

Condono e sanatoria edilizia sono due strumenti molto diversi, anche se spesso vengono confusi. Entrambi riguardano la regolarizzazione di opere realizzate senza autorizzazione, ma nascono da logiche opposte e hanno presupposti giuridici completamente differenti. Capire questa distinzione è essenziale per sapere quali interventi possono essere effettivamente sanati oggi e con quali limiti.

Come abbiamo visto nei precedenti paragrafi, la sanatoria edilizia è una procedura amministrativa ordinaria, sempre prevista dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Viene utilizzata per regolarizzare interventi eseguiti senza permessi ma che rispettano pienamente le norme urbanistiche ed edilizie. Non basta quindi che l’opera “non dia fastidio”; deve essere conforme sia alle regole vigenti al momento della costruzione, sia a quelle in vigore al momento della richiesta di sanatoria. Per questo motivo, è una procedura tecnica e rigorosa che richiede verifiche, documentazione e calcoli progettuali. La finalità è correggere un’irregolarità formale (mancanza di titolo edilizio) ma solo se l’opera è sostanzialmente legittima.

Il condono edilizio, invece, è tutt’altra cosa: non è sempre disponibile, ma viene introdotto solo in via straordinaria da una legge speciale dello Stato. In Italia, fino a oggi, i condoni sono stati tre (1985, 1994 e 2003), e ognuno ha avuto requisiti, limiti e scadenze specifiche. La logica del condono è politica e non tecnica: lo Stato decide, per un periodo limitato, di “perdonare” una serie di abusi edilizi anche se non conformi agli strumenti urbanistici, purché rientrino in determinate categorie e rispettino alcune condizioni (es. volumetria massima, data di esecuzione, assenza di vincoli paesaggistici). Il condono può essere definito una sanatoria straordinaria che deroga alla normativa ordinaria. Non richiede la doppia conformità ma solo il rispetto dei criteri stabiliti nella legge del condono stesso. È per questo che alcuni immobili costruiti in passato e oggi non più sanabili con la sanatoria ordinaria sono stati comunque “perdonati” grazie a un condono.

La differenza sostanziale è quindi questa: la sanatoria edilizia regolarizza ciò che è conforme alle regole, mentre il condono regolarizza ciò che le regole non avrebbero permesso. La sanatoria è sempre disponibile, purché ci sia la doppia conformità. Il condono, invece, può essere richiesto solo se la legge straordinaria lo prevede e solo per opere realizzate entro una certa data e in determinate condizioni.

Ad oggi non esiste alcun nuovo condono edilizio, mentre la sanatoria ordinaria resta lo strumento legittimo per regolarizzare gli abusi formali che rispettano le norme urbanistiche.

Perché sanare? Tutti i vantaggi concreti per te e il tuo immobile

Effettuare una sanatoria edilizia è un investimento sulla sicurezza giuridica, economica e funzionale dell’immobile. Molti proprietari rimandano per paura dei tempi burocratici e dei costi ma capire i vantaggi concreti di questa procedura permette di vedere la sanatoria per ciò che realmente è: una scelta strategica e lungimirante.

Uno dei benefici più immediati è l’eliminazione del rischio di sanzioni e multe. Quando un immobile presenta abusi edilizi, il Comune può avviare controlli e, se rileva irregolarità, applicare pesanti penali economiche. In alcuni casi, soprattutto se le opere sono prive di titolo e non conformi, può addirittura ordinare la demolizione o il ripristino dello stato legittimo. Regolarizzare l’immobile tramite sanatoria significa prevenire questi scenari, evitare spese impreviste e soprattutto proteggere la stabilità del proprio patrimonio.

Oltre alla sicurezza legale, la sanatoria ha un impatto diretto sul valore dell’immobile. Un bene non conforme è di fatto “bloccato”: non può essere venduto, non può essere affittato e difficilmente può essere oggetto di mutuo o finanziamento, perché banche e acquirenti esigono la piena regolarità urbanistica e catastale. Una volta sanato, l’immobile diventa immediatamente commerciabile e appetibile sul mercato, acquisendo valore reale e percepito. In molti casi, la differenza tra un immobile “non conforme” e uno “regolarizzato” può tradursi in decine di migliaia di euro in più al momento della vendita.

Un altro vantaggio riguarda l’accesso ai servizi pubblici. Per ottenere allacci alle utenze (acqua, luce, gas, fognature) o per richiedere agevolazioni fiscali o bonus edilizi, l’immobile deve essere legittimo sotto il profilo urbanistico. In assenza di conformità, le domande possono essere respinte o bloccate, limitando l’utilizzo della proprietà o rendendo impossibile eseguire lavori futuri. Con la sanatoria, l’immobile acquisisce pieno riconoscimento amministrativo e può beneficiare di tutti i servizi e le agevolazioni disponibili.

Infine, forse il vantaggio più importante: la tranquillità legale. Vivere con il timore che un controllo del Comune, una segnalazione di un vicino o una perizia tecnica facciano emergere irregolarità è fonte di stress e incertezza. Un abuso edilizio nascosto è una “bomba a orologeria” che può esplodere in qualsiasi momento, generando contenziosi, blocchi di pratiche, difficoltà nelle successioni ereditarie o addirittura cause legali. La sanatoria elimina questa instabilità e restituisce serenità: il proprietario sa di essere in regola, può dormire sonni tranquilli e può programmare il futuro dell’immobile senza ostacoli.

Scopri quanto possa fare la differenza avere un immobile completamente in regola: solo un edificio conforme alle normative edilizie e urbanistiche può accedere ai bonus fiscali per la ristrutturazione. Mettere in ordine la documentazione e regolarizzare eventuali difformità consente di evitare sanzioni e di sfruttare pienamente gli incentivi previsti dalla legge.

Perché il fai-da-te è un rischio enorme

Affrontare una sanatoria edilizia è un procedimento tecnico-giuridico complesso che richiede competenze specifiche. Per questo affidarsi a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) è una condizione fondamentale per evitare errori costosi e conseguenze legali. Molti pensano che basti “presentare due carte al Comune” o che si possa fare tutto da soli seguendo qualche informazione trovata online…nulla di più pericoloso!

La sanatoria non si richiede semplicemente compilando un modulo. Come abbiamo visto all’interno di questo approfondimento, richiederla significa dimostrare che l’opera realizzata è sanabile, cioè che rispetta il principio della doppia conformità e che non viola vincoli urbanistici, strutturali, paesaggistici o igienico-sanitari. Solo un tecnico è in grado di fare queste verifiche in modo scientifico e documentato.

Un abuso edilizio non è automaticamente sanabile: se non rispetta le norme vigenti, la domanda viene respinta e si rischia di dover demolire tutto. Il tecnico analizza lo stato legittimo dell’immobile, confronta la situazione attuale con i titoli edilizi depositati, verifica i regolamenti urbanistici e individua eventuali vincoli. Senza questa analisi approfondita, si potrebbe presentare una richiesta destinata a essere rigettata che causerebbe una perdita di tempo e denaro.

La predisposizione della documentazione è estremamente tecnica: servono rilievi precisi, elaborati grafici, relazioni asseverate, calcoli strutturali (se necessari), dichiarazioni di conformità e modulistica specifica del Comune. Ogni documento deve essere redatto secondo standard normativi e firmato da un professionista abilitato. Un errore formale o una mancanza di documentazione può bloccare la procedura o portare al diniego della sanatoria. Se la richiesta viene respinta, non solo si perde la sanzione già pagata ma si può ricevere un’ordinanza di demolizione con obbligo di ripristinare lo stato originario e ulteriori sanzioni economiche. Pensare di “fare da sé” significa mettere a rischio il proprio patrimonio.

Il tecnico, invece, tutela il proprietario: sa come interfacciarsi con l’ufficio tecnico comunale, quali norme invocare, come impostare la relazione, quali soluzioni trovare in presenza di difformità complesse. In molti casi, grazie alla sua esperienza, un professionista può trasformare una situazione apparentemente insanabile in una pratica regolarizzabile attraverso piccoli interventi correttivi o varianti progettuali.

Affidarsi a un tecnico abilitato significa quindi avere una strategia, una difesa e una garanzia. È l’unico modo per affrontare la sanatoria con la certezza di operare nel rispetto della legge, tutelare il valore dell’immobile e ottenere un risultato concreto. Tentare di risparmiare facendo da soli, al contrario, può tradursi in spese molto più elevate, sanzioni, perdita di valore e perfino ordini di demolizione.

Se hai anche solo il sospetto che nel tuo immobile esistano piccole modifiche non dichiarate, ampliamenti eseguiti senza titolo, differenze tra planimetria e stato reale o vecchi interventi di cui non hai documentazione certa, non ignorare la situazione: potrebbe trattarsi di abusi edilizi e, prima o poi, il problema potrebbe emergere durante una vendita, una successione, una ristrutturazione o un controllo del Comune.

Affrontare tutto da soli è difficile, ma non sei obbligato a farlo: noi di Vitale Ristrutturare siamo specializzati nell’esecuzione di queste pratiche. La nostra divisione tecnica può occuparsi di:

analizzare lo stato dell’immobile
verificare la presenza di irregolarità
controllare la normativa urbanistica
affermare con chiarezza e cognizione di causa se è possibile procedere con una sanatoria edilizia e in quali modalità

Gestiamo l’intero iter, dalla diagnosi iniziale fino al rilascio del provvedimento finale del Comune. Ci occupiamo dei rilievi, delle verifiche di conformità, della preparazione della documentazione, della relazione tecnica asseverata e dell’interfaccia con gli uffici comunali, così da evitare qualsiasi possibile rigetto della pratica. Il nostro obiettivo è garantire una sanatoria sicura, veloce e conforme alle norme, permettendoti di mettere in regola l’immobile in modo definitivo.

Stai ancora aspettando che le irregolarità del tuo immobile diventino un problema irrisolvibile? Adesso è il momento di contattarci e parlare con i nostri tecnici specializzati: insieme valuteremo la situazione e ti guideremo nella soluzione più efficace e conveniente.

Scegli Vitale Ristrutturare, il partner esperto che si occupa di tutto, con professionalità e trasparenza.

Sanatoria edilizia: cos’è, quando si può richiedere e come ‘guarire’ la tua casa