In materia di costruzioni, soprattutto in fase di avviamento dei lavori, un ambito a cui prestare particolare attenzione è quello dell’iter normativo da seguire. Assicurarsi di avere ottenuto tutti i permessi dalle autorità competenti è fondamentale, per prevenire illeciti che porteranno a pesanti sanzioni.
Oggi ti parleremo di un atto principe in questo campo, ossia, la concessione edilizia. Questa risulta imprescindibile per realizzare immobili nuovi o ristrutturazioni di grande impatto. Capirne il funzionamento è di vitale importanza per non commettere errori. Di seguito scioglieremo uno per uno tutti i tuoi dubbi, in modo da permetterti di operare al meglio.
Concessione edilizia: evoluzione normativa
La concessione edilizia è un’autorizzazione subordinata allo ius aedificandi, ossia il diritto di edificare relativo al diritto di proprietà di colui che possiede un suolo. Questo tipo di permesso consente le trasformazioni edilizie
di un segmento territoriale, nel rispetto della pianificazione urbanistica.
La nozione di concessione edilizia nacque con la Legge Bucalossi (L. n.10/1977), in sostituzione della licenza edilizia gratuita (Legge Urbanistica n. 1150/1942). Questa regolamentazione testimoniava la necessità di un permesso per chi desiderava costruire su un terreno di proprietà.
Si trattava di un provvedimento a titolo oneroso: presentata la richiesta a fronte di un pagamento, questa veniva inoltrata al Sindaco, che era chiamato a dare il suo benestare. Nel 1997, con la legge Bassanini bis (n.127/1997), le concessioni furono estese alla competenza dei funzionari pubblici con qualifica dirigenziale.
Dal 2001, con l’approvazione del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n.380/2001), la concessione edilizia è stata sostituita dal permesso di costruire, in tutte le regioni eccetto la Valle D’Aosta. Oggi, il permesso di costruire introduce nuovi scenari come il silenzio assenso (D.L. n.70/2011), dove il parere obbligatorio della commissione edilizia viene eliminato.
Con la dicitura “permesso” si vuole rendere chiaro che il diritto a edificare non è una concessione dello stato ma è già compreso nelle facoltà del proprietario. Lo Stato è chiamato esclusivamente a regolamentare le costruzioni edilizie.
Il permesso di costruire: funzionamento
Dopo averti fornito le delucidazioni normative di questa autorizzazione ti illustreremo, di seguito, tutti i punti chiave del suo funzionamento.
1. Come si ottiene il permesso di costruire
Se, come anticipato in precedenza, edificare in un suolo privato è un diritto del possedente, la concessione edilizia resta un’autorizzazione necessaria e imprescindibile. Prima di avviare i lavori, dunque, è fondamentale aver seguito l’iter burocratico previsto dalla legge, al fine di evitare sanzioni amministrative e penali.
Per fare richiesta occorre recarsi allo sportello unico per l’edilizia con i seguenti documenti:
- Atto di proprietà dell’immobile/suolo e generalità del costruttore;
- Dichiarazione del progettista in cui si attesta la conformità del progetto ai regolamenti edilizi in vigore e agli strumenti urbanistici approvati;
- Elaborati progettuali necessari a seconda del progetto (ad esempio rispetto delle norme di sicurezza, efficienza energetica, norme igienico sanitarie, norme antisismiche) che possono riguardare la realizzazione di impianti elettrici o tecnologici e via dicendo;
- La domanda per il rilascio del permesso, sottoscritta dal soggetto legittimato, unitamente al titolo di legittimazione.
- Per le nuove costruzioni va presentata la modulistica sopra elencata, accompagnata da una comunicazione dell’apertura dei lavori edili;
- Per gli edifici già esistenti andrà allegato il resoconto delle modifiche che si intendono apportare.
Entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, l’amministrazione può decidere se accettarla o meno. Possono essere richieste alcune modifiche progettuali al richiedente, che ha quindici giorni di tempo per integrarle alla documentazione. Il comune verrà poi chiamato a pronunciarsi sulla concessione e a notificare il provvedimento finale all’interessato.
Nel caso in cui decorrano i termini previsti dalla legge senza aver ricevuto alcuna notifica e se il dirigente non abbia motivato accuratamente un rifiuto della domanda a costruire, si reputa accordato il silenzio assenso e la concessione edilizia si intende rilasciata. Il richiedente, a seguito di un rifiuto, può fare ricorso alla Giunta Regionale.
2. Quando è necessaria la concessione edilizia
Secondo l’art. 10 del Testo Unico, la richiesta del permesso di costruire risulta obbligatoria nei seguenti casi:
- Tutte le opere di nuova edilizia, ossia edifici e costruzioni realizzate ex novo;
- Gli interventi di ristrutturazione che modificano la sagoma degli edifici sottoposti a vincoli paesaggistici o artistici (D.lgs. n.42/2004);
- Ristrutturazioni che generino un organismo edilizio differente, nella sua totalità o in parte, dalle volumetrie complessive preesistenti degli edifici e/o comportino modifiche nella destinazione d’uso dell’immobile;
- Interventi di ristrutturazione urbanistica di grande impatto.
Le regioni possono individuare, in modo autonomo e con apposite leggi, ulteriori interventi da far rientrare nell’obbligo di concessione, in base alle caratteristiche di un territorio e l’impatto che le modifiche avrebbero su di esso e sul carico urbanistico.
E’ possibile, di contro, realizzare opere senza richiedere permessi quando si rimuovono barriere architettoniche o si installano pannelli fotovoltaici a servizio di un immobile (per cui va presentato un aggiornamento catastale nei casi previsti dalle normative vigenti), oppure quando si costruiscono allestimenti mobili (capannoni in PVC, tettoie retrattili, pergole, tende a vela e similari).
Per le costruzioni che rientrano nell’edilizia libera, ossia quelle non temporanee ma senza ancoraggi complessi, è sufficiente la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Gli interventi rispondenti all’obbligo di permesso comportano pesanti sanzioni in caso di mancato possesso della concessione. In particolare, la legge punisce con un’ammenda da 5164 a 51645 euro per un’esecuzione parziale dei lavori o il loro prosieguo malgrado l’ordine di sospensione. E’ altresì previsto l’arresto fino a due anni per l’edificazione di una casa o edificio senza alcuna concessione edilizia.
3. Efficacia temporale della concessione edilizia
Il permesso di costruire ha durata e scadenze previste che vengono definite e regolate dalla legge. Nell’autorizzazione, infatti, devono rientrare i termini di inizio lavori, che devono partire entro un anno dalla concessione, e i termini di fine lavori, che devono essere conclusi non oltre i tre anni successivi all’inizio dell’opera.
Una volta trascorsi i termini del permesso, viene a mancare il diritto di terminare gli interventi non eseguiti. Per evitare che questo accada, prima della scadenza dei termini, è possibile richiedere una proroga di dodici mesi, avviando la pratica con le stesse modalità iniziali.
Il permesso di costruire non può essere revocato una volta concessa l’autorizzazione, salvo nei casi in cui si riscontrino abusi, illegittimità o incongruenze durante l’esecuzione dei controlli di rito.
4. Costi della concessione edilizia
Come premesso all’inizio del nostro articolo, la richiesta del permesso di costruire è a titolo oneroso, ossia prevede dei costi di concessione secondo le modalità definite dalla legge.
Nello specifico tutte le attività di manutenzione o ristrutturazione di impianti elettrici, fotovoltaici e quelle che rientrano nella categoria della manutenzione ordinaria non comportano il pagamento degli oneri. La motivazione risiede nel fatto che questi interventi non vanno a modificare la destinazione d’uso, né la superficie dell’immobile.
Il pagamento è necessario, invece, per tutte le realizzazioni che riguardano nuove costruzioni, frazionamenti, demolizioni, ricostruzioni e attività che aumentino il carico urbanistico.
Gli oneri di concessione edilizia sono commisurati all’incidenza degli oneri di urbanizzazione ed i costi di costruzione. I contributi per l’urbanizzazione serviranno al Comune per le spese utili alla collettività come rete idrica, elettrica, infrastrutture necessarie e conseguenti alla creazione di un nuovo edificio. I costi di costruzione, al contrario, variano in base alle dimensioni e al tipo di immobile (commerciale, residenziale ecc.) che si intende realizzare.
5. La concessione edilizia in sanatoria
Tra le possibilità garantite al cittadino esiste una forma di autorizzazione peculiare che risana un contesto contrario alla legge, restituendogli carattere di legittimità.
Si tratta della concessione edilizia in sanatoria che va a regolare, come una specie di “permesso in ritardo”, gli immobili realizzati senza concessione edilizia. Solitamente si applica a strutture sottoposte a vincoli e limitazioni per motivi ambientali.
Il responsabile di un immobile può richiedere la regolarizzazione all’ufficio comunale idoneo ed attendere una risposta dalle autorità entro sessanta giorni dalla richiesta. Mentre per il permesso di costruire vale il silenzio assenso, per la sanatoria è da considerarsi il silenzio diniego ove, in caso di mancato ricevimento di una risposta, la domanda viene considerata respinta.
La sanatoria è possibile solo per edifici in linea con la disciplina urbanistica e regolamentarizzati, malgrado siano stati costruiti a livello abusivo o ci siano errori nel rispetto delle norme di realizzazione. Questa pratica differisce dal condono, poiché risulta essere un vero e proprio atto amministrativo, in accordo con le norme previste dal Testo Unico per l’Edilizia.
