Edilizia convenzionata: tutto ciò che devi sapere per accedervi

Oggi ci occuperemo di un tema che molte volte viene sottovalutato o ignorato. Ma che in realtà è di primaria importanza in tale settore. Parliamo dell’edilizia convenzionata. In pochi sanno come funziona davvero, quale sia la normativa attualmente in vigore e come vengono calcolati i prezzi degli immobili in vendita. Approfondiremo tale focus, dandoti tutte le informazioni di cui necessiti, in modo da avere un quadro completo su tale argomento. Partiamo da cosa è e come funziona.

Cos’è l’edilizia convenzionata?

Per edilizia convenzionata, si intende una forma di edilizia popolare, prevista dalla legge, basata su accordi stipulati tra il Pubblico e il Privato. Queste convenzioni tra i costruttori privati e gli Enti Pubblici vengono stabilite al fine di aiutare determinate fasce sociali e per venire incontro alle esigenze di famiglie, aventi redditi bassi.

Per essere più chiari, l’edilizia convenzionata viene attivata da imprese di costruzioni o cooperative, che stipulano una convenzione con le amministrazioni pubbliche locali, per costruire immobili e venderli poi a prezzi calmierati.

Cosa si intende per prezzo calmierato? Semplice. È la fissazione da parte della pubblica autorità del prezzo massimo di vendita di una data merce sul mercato. Le aree dedicate allo sviluppo urbanistico vengono individuate dal Comune, e possono essere sia di proprietà pubblica che privata. Nel secondo caso, quindi, sarà necessario procedere a un esproprio dei terreni (è la ditta costruttrice a sobbarcarsi tale costo). Rientrerà poi dell’investimento effettuato, grazie alla vendita delle unità abitative, che verranno assegnate tramite un bando di concorso.

Prima di approfondire la normativa attualmente in vigore ed entrare quindi nel vivo dell’argomento, è opportuno effettuare una premessa.

Edilizia convenzionata Vs Edilizia Agevolata e Sovvenzionata

Molte persone confondono l’edilizia convenzionata con quella agevolata e sovvenzionata. In realtà, tra le tre, vi sono molteplici differenze, che ti elencheremo affinché tu abbia un quadro chiaro.

L’edilizia sovvenzionata, a differenza di quella convenzionata, è un intervento che è completamente a carico dello Stato. Sia il costo della costruzione, che l’acquisto dell’abitazione, è a carico degli Enti Comunali coinvolti. Una volta individuate le aree finalizzate allo sviluppo dell’urbanistica, il Comune ne effettua l’acquisto, sobbarcandosi quando necessario anche il costo dell’esproprio. Per essere più chiari, ti facciamo un esempio. Pensa alle case popolari, che lo Stato mette a disposizione delle famiglie meno agiate.

Nel caso invece dell’edilizia agevolata, lo Stato interviene per favorire la realizzazione di abitazioni che verranno poi vendute o destinate come prima casa. In che modo? Attraverso contributi erogati alle famiglie che ne faranno richiesta (ovviamente per accedere a tale sostegno, occorre possedere una serie di requisiti). Il contributo viene infatti stabilito in base al reddito, e può essere sia in conto interessi che a fondo perduto. In poche parole, grazie a questo intervento dello Stato, si permette alla famiglia di aprire un mutuo agevolato, prendendosi carico di una parte degli interessi.

Una volta delineate, a grandi linee, le differenze che intercorrono tra le diverse tipologie di edilizie, andiamo ad analizzare la normativa attualmente in vigore per l’edilizia convenzionata.

 

La normativa dell’edilizia convenzionata: cosa c’è da sapere sulle ultime modifiche

Prima di addentrarci nelle ultime modifiche apportate dal dl. 119/2018, andiamo a vedere quali erano prima i requisiti e i vincoli da rispettare per accedere all’edilizia convenzionata. Si tratta un passaggio necessario, per poter comprendere appieno le ultime novità nell’ordinamento legislativo.
Requisiti.

I requisiti minimi richiesti dell’acquirente sono:

• Essere cittadino italiano o il possesso di titolo equivalente;
• Avere la residenza o il domicilio lavorativo nell’ente comunale nel quale è ubicato l’immobile;
• Non possedere altro immobile nel Comune di appartenenza.

Oltre a questi requisiti, ce ne sono altri che variano da Comune a Comune.

Vincoli

Fino all’ultima modifica in campo normativo, i vincoli da rispettare nell’edilizia convenzionata sono:

Non poter vendere o affittare l’immobile per un periodo minimo di 5 anni. A meno che non si possegga una deroga concessa dal Comune, soltanto per casi urgenti (non idoneità dell’alloggio) o specifici (motivi di salute, trasferimento per lavoro);
Dopo i 5 anni, è possibile vendere l’immobile soltanto ad acquirenti ai quali risulterebbe come prima casa;
Rispettare il prezzo di rivendita limitato, il cosiddetto prezzo massimo di cessione, imposto dalle legge;
Affittare a prezzi calmierati (abbiamo prima visto cosa si intende con tale terminologia) solo in casi specifici.

Prezzo massimo di cessione

A interessare le modifiche apportate dal dl. 119/2018 è appunto il prezzo massimo di cessione, il vincolo più controverso e dibattuto negli ultimi anni. Prima del seguente decreto legge, il prezzo di rivendita dell’immobile veniva legato al prezzo massimo di cessione, indipendentemente dal valore di mercato o commerciale.

Il caos sull’applicazione di tale vincolo scoppiò con la sentenza della Corte di Cassazione n. 18135 del 2015 che affermava: “il prezzo massimo di cessione può essere rimosso solo con apposita convenzione con il Comune, altrimenti segue l’immobile in tutti i passaggi di proprietà (non solo per 5 anni)”.

Dopo tale sentenza, l’art. 25 undecies della legge n. 136/2018, entrata in vigore il 19 dicembre 2018, di conversione del dl. n.119/2918, ha apportato una modifica importante: l’eliminazione del vincolo del prezzo massimo di cessione, purché siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento.

Procedimento per la rimozione dei vincoli

Spetta al singolo interessato richiedere la rimozione dei vincoli al Comune, attraverso la stipula dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Questa richiesta può essere avanzata dal singolo condomino, per la sola unità di sua spettanza, e quindi non deve necessariamente riguardare l’intero stabile. Questo permette al singolo individuo di agire come meglio crede.

La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione richiede il pagamento di un corrispettivo di affrancazione, che è proporzionale alla quota millesimale dell’alloggio interessato. Queste sono le ultime disposizioni normative per quanto concerne l’edilizia convenzionata.