Quando ci si addentra nei meandri delle costruzioni o ristrutturazioni edilizie, qualsiasi passo avventato può rivelarsi un totale fallimento e compromettere l’andamento dei lavori. Destreggiarsi tra normative, permessi e qualità dell’intervento non è mai semplice pertanto è buona norma rivolgersi sempre a dei professionisti.
Ciononostante, avere una consapevolezza del risultato che si vuole ottenere ben prima di chiedere aiuto, è di vitale importanza. Oggi ci occuperemo di opere murarie, cercando di fornirti tutte le informazioni in modo semplice ed accurato, per permetterti di affrontare l’argomento nella massima sicurezza possibile.
Cosa sono le opere murarie?
Il campo dei lavori edilizi comprende un ventaglio ampio di possibilità, per questo solo l’adeguato inquadramento della categoria di lavori ti permetterà di scegliere l’iter procedurale da seguire.
Le opere murarie sono quell’apparato di lavori che va ad agire su muri, pareti e componenti della struttura di un immobile o un’abitazione.
Secondo il Testo Unico in materia di edilizia (Art.3 del D.P.R. 380/2001), sono ascrivibili, di norma, nella categoria delle “opere edili di manutenzione straordinaria”. Nello specifico, questa classe tratta: «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici(…). Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso».
In virtù di questa definizione, appare chiaro che il confine tra le tipologie di intervento può essere molto sottile. La manutenzione straordinaria è, infatti, una via di mezzo tra un lavoro di manutenzione ordinaria di lieve entità e una ristrutturazione vera e propria.
Per categorizzare la tua opera muraria, un ottimo modo è individuare la componente di innovazione che apporta alla tua casa. In particolare, la manutenzione straordinaria deve coinvolgere almeno una modifica nuova rispetto all’opera originale.
Tipologie di opere murarie
Una corretta valutazione dell’opera muraria ti aiuterà a barcamenarti tra le normative. Non è facile comprendere se i lavori richiedono specifici permessi o si tratta di attività edilizia libera. Per rendere evidenti le linee di demarcazione in questo campo ti illustreremo di seguito alcuni esempi pratici, in modo da non doverti mai trovare sul punto di confondere le categorie.
1. Opere murarie che rientrano nella manutenzione straordinaria
Secondo la casistica introdotta dal Testo Unico in materia di edilizia, devi considerare manutenzione straordinaria le opere murarie che riguardano:
- Il rifacimento o nuova costruzione di tramezzi interni, compresa l’apertura di vani in tramezzi esistenti;
- Il rifacimento o la creazione di contro-soffittature in cartongesso;
- l’apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi;
- l’installazione di canna fumaria;
- il rifacimento dell’impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di climatizzazione;
- Le opere relative a parti interne delle unità immobiliari, in qualunque materiale realizzate, che eccedano i limiti sopra indicati per le opere di manutenzione ordinaria;
- Il rinnovo, consolidamento o sostituzione di parti anche strutturali delle singole unità immobiliari (quali ad esempio: solai, murature portanti, ecc.)
2. Opere murarie che rientrano nella manutenzione ordinaria
Alcuni consumatori, identificano come “opera muraria” anche piccoli lavori che, semplicemente, coinvolgono le pareti di casa. Quando questi non vanno ad incidere sensibilmente sulla struttura (come tendenzialmente fa un’opera muraria canonica) rientrano nella manutenzione ordinaria. Ad esempio:
- Il rifacimento di rivestimenti e/o intonaci interni (demolizione, rimozione, ricostruzione, tinteggiatura) o esterni (a patto che non siano modificate le caratteristiche preesistenti, quali sagoma, materiali, colori, ornamenti);
- La riparazione o sostituzione di infissi sia interni che esterni (senza cambiare le caratteristiche esteriori degli infissi preesistenti, quali sagoma, materiali, colori, aggetti, ornamenti), comprese recinzioni, muri di cinta o cancellate;
- La creazione di recinzioni costituite unicamente da paletti infissi al suolo e rete metallica;
- La chiusura di vani porta (quello che rimane quando, con un’opera di manutenzione straordinaria, è stata spostata l’apertura) e piccole opere murarie (nicchie o muretti);
- La costruzione di pareti mobili o arredi fissi.
Permesso si o no? La normativa SCIA
La domanda che si pongono tutti i consumatori, atti ad intraprendere un lavoro edilizio, riguarda l’ottenimento dei permessi da parte delle autorità competenti. In tal senso il legislatore si è espresso per legittimare tutti quegli interventi che necessitano obbligatoriamente dei permessi e quelli per i quali non è richiesta alcuna autorizzazione.
Per gli interventi di manutenzione ordinaria, il D.Lgs 222/2016 ha stabilito che si tratta di Attività edilizia libera, ossia non necessitano di titoli abilitativi o permessi da parte degli enti preposti. Fanno eccezione, però, le opere che richiedono l’assenso di enti terzi (ad esempio, la presenza di un vincolo paesaggistico o architettonico).
Un importante fattore da prendere in considerazione è il fatto che gli interventi di manutenzione ordinaria, in regime di attività edilizia libera, possono usufruire delle agevolazioni al 50%, se effettuati su stabili condominiali e non sulle abitazioni private.
Per far si che questo sia possibile, è necessario redigere unicamente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà. Andrà indicata, quindi, la data di inizio dei lavori e un’attestazione ove risulta che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.
Se vuoi partire con un intervento tale tipologia sulla tua casa, sei tenuto a presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA).
Il documento deve essere firmato da un tecnico abilitato, che dichiari l’assenza di lavori sulle parti strutturali dell’edificio. Inoltre è necessario dichiarare la conformità dei lavori all’urbanistica e ai regolamenti edilizi vigenti, alla normativa in materia di rendimento energetico e sismicità.
Non dimenticare di indicare tutti i dati che riguardano la tua proprietà ed il tecnico incaricato per tali verifiche, oltre all’impresa affidataria che gestirà e realizzerà i tuoi lavori.
Per i lavori di manutenzione straordinaria che coinvolgono le parti strutturali degli edifici, invece, dovrà essere depositata una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
Nella struttura giuridica della SCIA è l’imprenditore segnalante ad assumersi la responsabilità, di fronte alla pubblica amministrazione e terzi, riguardo la rispondenza al vero di quanto comunicato. La SCIA va a fare le veci di ogni atto di autorizzazione, licenza, permesso il cui rilascio dipenda esclusivamente dall’accertamento dei requisiti previsti dalle norme di settore (per intenderci, tutti i requisiti professionali e morali dell’imprenditore, l’idoneità dell’immobile sotto i diversi profili urbanistico/edilizi, la sicurezza antincendio, l’impatto acustico, le condizioni igienico-sanitarie ecc.).
Tali operazioni sono detraibili al 50% e per ottenere l’elenco di tutti gli interventi compresi in queste azioni basta consultare la Guida dell’Agenzia delle Entrate. Questa contiene tutte le informazioni utili riguardo le detrazioni fiscali.
In sintesi la SCIA serve, di consueto, nei seguenti casi:
- interventi di manutenzione straordinaria
- interventi restauro e risanamento
- intervento di ristrutturazione edilizia
- le varianti a permessi a costruire
