Urbanistica ed Edilizia: tutto ciò che devi sapere sulla normativa
Oggi ti parleremo di una tematica molto importante, strettamente connessa al mondo dell’edilizia: l’urbanistica. In una prima fase dell’articolo, ci concentreremo su quali sono i campi d’azione di tale materia; nella seconda invece ci soffermeremo sulla normativa legislativa attualmente in vigore e sul collegamento al settore dell’edilizia.
Urbanistica: cosa è e a cosa serve
Volendo seguire la definizione di tale terminologia, l’urbanistica è l’insieme delle misure tecniche, economiche e amministrative, finalizzate al controllo dell’habitat umano. Attraverso tale materia, viene disciplinata la pianificazione degli spazi urbani ed extra-urbani, affinché sia garantito un uso razionale del territorio.
In parole semplici, l’urbanistica studia come è fatta una città e come la si può migliorare attraverso dei piani d’azione. Tre sono i settori su cui si muove principalmente:
- Analisi dei fenomeni urbani. In questo caso, non si va a studiare il singolo edificio, ma i complessi di costruzioni;
- Progettazione dello spazio. Viene effettuata una pianificazione dello sviluppo delle città esistenti;
- Le trasformazioni urbane, sulle quali interferiscono le relazioni sociopolitiche. Parliamo degli interventi di molteplici soggetti, tra cui gli amministratori locali, le forme politiche, le organizzazioni sindacali etc.
Chi si occupa dell’ideazione di tali piani sono gli urbanisti, i professionisti del settore, il cui compito è appunto quello di ideare dei progetti volti allo sviluppo economico e amministrativo dei territorio. I loro progetti vengono denominati PRG, ossia Piani Regolatori Generali, e presentano una legenda, dove a ogni colore corrisponde un raggio d’azione specifico.
Opere di urbanizzazione
Le opere di urbanizzazione possono essere distinte in primarie e secondarie. Le opere primarie riguardano le strade, gli impianti elettrici e le fognature, gli acquedotti, le reti telefoniche e tranviarie, le stazioni e le metropolitane. Quelle secondarie invece riguardano tutto ciò che è di proprietà dello Stato, tra cui le chiese, le biblioteche, le scuole, i cimiteri, etc.
Una volta definite le caratteristiche e i pilastri su cui muove l’urbanistica, è necessario effettuare un passaggio sulla normativa attualmente in vigore.
Urbanistica ed Edilizia: qual è la normativa in vigore?
Conoscere la normativa edilizia e urbanistica è necessaria non soltanto qualora avessi intenzione di costruire la tua abitazione, ma anche in caso di trasferimento o accensione di un mutuo. La normativa attualmente in vigore è il Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01, che regolarizza l’attività urbanistica.
Devi sapere che ogni immobile, per poter essere costruito, necessita di un’autorizzazione. Deve essere conforme alla normativa edilizia, attraverso un progetto depositato al comune. Il procedimento dell’amministrazione comunale, col quale si autorizza la realizzazione dell’immobile, viene denominato titolo abilitativo.
La conformità di un immobile
Come viene verificato se un immobile è conforme alla normativa in vigore? Attraverso un confronto tra lo stato di fatto e il progetto depositato al comune. In fase di costruzione, infatti, l’edificio potrebbe risultare difforme da quanto descritto nel progetto, e quindi non ottenere la conformità, che ripetiamo, è necessaria sia:
- per la compravendita di un immobile;
- per interventi di ristrutturazione;
- per richiedere un mutuo.
Le cause di non conformità più ricorrenti riguardano senza alcun dubbio l’abusività di un edificio, le modifiche non segnalate esterne e interne dell’edificio.
Nel primo caso, non esiste nessun titolo abilitativo. Quindi qualora l’immobile abusivo venisse venduto, il nuovo proprietario diverrà responsabile dell’abuso. Nel secondo caso, invece, le difformità sono davvero tante, e ogni singolo caso, merita una valutazione specifica e attenta.
Obblighi per la conformità urbanistica
Diversi sono gli obblighi da osservare per garantirsi per il proprio edificio la conformità urbanistica. Vediamoli insieme.
- Quando viene realizzato un immobile, bisogna assolutamente dichiarare nell’atto il titolo abilitativo col quale è stato costruito. Occorre inoltre menzionare la concessione, la licenza e il permesso di costruzione;
- Per tutti gli edifici storici, costruiti prima del 1 settembre 1967, è possibile tralasciare la menzione del titolo. Questo perché risulta evidente la difficoltà del recepire tali progetti negli archivi storici;
- Quando vengono effettuate modifiche importanti, che riguardano appunto la ristrutturazione pesante (demolizione, ricostruzione di unità importanti), è necessario indicare il titolo autorizzativo con cui sono stati permessi;
- Per le piccole modifiche, è auspicabile, ma non obbligatorio, indicare l’autorizzazione e comunicazione utilizzata per fare i lavori.
Cosa rischia chi effettua abuso edilizio?
Ovviamente va effettuata una distinzione tra gli abusi commessi. In caso di abusi edilizi gravi, si rischia oltre a una denuncia penale, la demolizione e il ripristino dei luoghi in oggetto. Un esempio di abuso grave commesso? L’apertura di una finestra non autorizzata, la costruzione di un soppalco, la realizzazione di una veranda. In questi casi, non è sempre è possibile sanare l’abuso effettuato e quindi ripristinare lo stato iniziale del progetto, autorizzato dal comune.
Abbiamo poi gli abusi riferiti alle irregolarità meno gravi rispetto alle prime, come lo spostamento della cucina, la fusione di più stanze etc. Queste possono essere, nella maggior parte dei casi, risolte attraverso una DIA in Sanatoria o una CILA. Ovviamente per effettuare la regolarizzazione, occorre, verificare se gli interventi rispondono alle normative comunali.
Quanto appena detto, sono le linee principali per chi si approccia al mondo dell’urbanistica e dell’edilizia. Come già specificato, ovviamente, ogni caso va valutato singolarmente, nei dettagli, grazie al sostegno e al supporto di professionisti del settore.
